«Сохранить победу труднее, чем одержать её, потому что победа одерживается при помощи всех сил, а для её сохранения обычно употребляют только их часть».

Эти слова французского философа Шарля Луи Монтескье можно отнести к любому достижению в жизни и в бизнесе. Любой предприниматель задумывается о сохранении самого осязаемого результата своей деятельности – прибыли. Каждый заработанный рубль, который остаётся на счету после расчётов с контрагентами, работниками и государством, требует приложения неимоверных усилий.

Так было всегда, но в последние 3 года ситуация значительно усложнилась. Бизнесмены научились творить настоящие чудеса, обходя санкции: импортировать и экспортировать то, что под запретом, выстраивать с нуля новые логистические цепочки, проводить платежи за рубеж, когда каждый день закрывались каналы оплаты.

Желание сохранить и даже приумножить приобретённое с таким трудом заставляет бизнесменов искать активы, в которые можно вложить прибыль так, чтобы шла постоянная генерация денежных потоков и актив сохранял свою стоимость во времени, то есть при продаже его можно было бы реализовать без потери в реальной стоимости.

На ум первым делом приходит недвижимость. Ценные бумаги – хлопотно, депозиты – процентной ставки не хватает для покрытия инфляции, ещё один бизнес – оттянет ресурсы от основного. «Бетон», казалось бы, выглядит привлекательно со всех сторон – сам объект со временем только растёт в стоимости, его можно сдавать в аренду или использовать под собственный бизнес, его так просто не заблокируешь, как средства на расчётных счетах, а также его можно использовать для залога или обеспечения обязательств при общении с кредитными организациями. Один большой минус инвестиций в квадратные метры – это большая стоимость актива, необходимо принимать решение, которое надолго изменит структуру денежных потоков компании.

Как практикующий аудитор, финансовый аналитик и предприниматель я консультировала многих клиентов, которые приходили именно с таким запросом:

«Есть лишние деньги на юридическом лице, подумываю купить недвижимость».

И каждый раз в процессе обсуждения мы приходили к разным выводам, потому что важно учесть массу на первый взгляд незначительных деталей, которые потом «эффект бабочки» превратит в пожирателей прибыльности проекта. Данная статья содержит множество деталей, но в этом и суть – снабдить инвестора не общими фразами «посчитайте NPV», а погрузить в юридическую и налоговую специфику инвестиций в недвижимость, чтобы в дальнейшем он мог пользоваться этим чек-листом при оценке проектов.

Часть стоимости объекта точно вернётся к вам в виде уменьшения налоговых платежей, а размер кешбэка можно прикинуть на основе этой статьи.

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ

Первое, что необходимо сделать, – построить финансовую модель своего бизнеса как минимум на 10 лет вперёд, а если берёте ипотеку или кредит, то на весь срок займа. Даже если у вас уже есть вся необходимая для приобретения объекта недвижимости сумма, даже если текущие результаты компании вселяют железобетонную уверенность в то, что денежные потоки достаточны для обслуживания инвестиционного проекта, без модели вы рискуете провалиться в «чёрную дыру» кассовых разрывов. Очень важно просчитать как минимум два сценария развития бизнеса:

• status quo, с текущей динамикой развития (без шапкозакидательных темпов роста), текущей инфляцией, ключевой ставкой и т.д.; 
• пессимистичный, где роста нет, в экономике рецессия, ключевая ставка растёт, уходит основной заказчик – короче, «всё плохо».

На самом деле сценариев у вас будет гораздо больше, потому что наверняка застройщик предложит разные варианты рассрочки. Не ленитесь, просчитайте их все, часто когнитивные искажения заставляют нас выбирать невыгодный вариант, который не выдерживает раскладку на конкретные цифры. Учтите все возможности экономии, например, что при авансовых платежах вы раньше принимаете к вычету НДС, а это 20% от стоимости, и проект заиграет новыми красками. Отдельно надо просчитать наложение санкций по кредитному договору в случае задержки или приостановки платежей – пени, штрафы и неустойки могут быть очень жёсткими и сами по себе быстро приведут к критической ситуации с контролем денежных потоков.

Сценарии покажут, какие ресурсы понадобятся и какова стоимость их привлечения. Ещё очень важно включить в модель инвестиции, которые обязательны для нормального развития бизнеса: регулярные обновления парка оборудования и транспорта, аренда помещений с большей площадью, снижение цен в период агрессивного захвата новых рынков. Приятным бонусом в модели будет то, что уйдут расходы на аренду офиса или придёт доход от сдачи в аренду нового объекта недвижимости, хотя скорее всего эта вишенка на торте будет красивой, но небольшой.

В результате анализа финансовой модели вы можете прийти к не очень привлекательной доходности недвижимости: например, 5% на фоне текущих депозитов под 20%. Но и здесь однозначного решения нет, потому что мы помним о необходимости диверсификации инвестиционного портфеля, в котором должны быть сбалансированы высокодоходные рисковые и надёжные «ламповые» активы. И имея уже депозиты, ценные бумаги, криптовалюту, возможно именно сейчас вы решите, что пора добавить для прочности «бетон».

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА ДОГОВОРА

Сделка по приобретению готового объекта недвижимости обязательно должна пройти проверку на отсутствие рисков для оспаривания сделки по любым возможным основаниям, в том числе признания сделки недействительной, изъятия объекта недвижимости у покупателя.

При принятии решения о приобретении объекта недвижимости в каждом отдельном случае не только объект недвижимости подлежит проверке на наличие ограничений и обременений, необходимо проверить историю перехода права собственности на объект недвижимости, тщательно изучить предыдущие сделки в пределах возможных сроков исковой давности с учётом его восстановления, личность продавца, его право- и дееспособность. Подлежит оценке наличие исполнительных производств, судебных споров, кредитная история и многие иные факторы.

При банкротстве могут оспорить сделки глубиной 3 года до принятия судом заявления о банкротстве. При существенной для продавца стоимости объекта необходимо получить одобрение крупной сделки у продавца, если это юридическое лицо с несколькими учредителями. Крупной для ООО читается сделка по отчуждению имущества, если цена превышает 25% балансовой стоимости активов ООО по данным последней бухгалтерской отчётности. Сделка с заинтересованностью, а вы как покупатель не можете не знать, что у продавца есть заинтересованное в сделке лицо, должна быть одобрена незаинтересованными лицами продавца, иначе эту сделку по суду легко признают недействительной. Если объект приобретается у физического лица, для которого недвижимость является совместной собственностью супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.

При этом ни в коем случае не рекомендуется соглашаться на занижение цены объекта недвижимости, в указанном случае покупатель не идёт навстречу продавцу, а принимает на себя большие риски. В случае занижения цены имеется риск признания сделки недействительной в течение одного года с даты её заключения в связи с неравноценным встречным представлением. При этом все используемые на текущем рынке недвижимости приёмы, в том числе заключение дополнительных соглашений об изменении цены объекта недвижимости, заключение договора или соглашения об отчуждении неотделимых улучшений объекта недвижимости, не снижают указанные риски.

Если инвестиция в объект недвижимости происходит на этапе котлована или даже намерения вырыть котлован, договор должен быть договором участия в долевом строительстве, а не договором купли-продажи будущей недвижимости или иным «договором-обещанием». Должны быть приписаны основания на использование земельного участка, где будет построен объект – реквизиты права собственности или договора аренды. До передачи объекта в собственность средства инвестора должны храниться на эскроу-счёте, таким образом, вы не станете обманутым дольщиком.

Ниже рассмотрим налоговые аспекты приобретения объекта недвижимости для разных систем налогообложения.

Основная система налогообложения – НДС и налог на прибыль

Реализация нежилой недвижимости облагается НДС, поэтому застройщик должен предоставить счета-фактуры под объект, а также под все авансовые платежи по договору. Для целей НДС не имеет значения, платили вы за объект недвижимости собственными средствами или брали кредит, оплатили сразу всю сумму или разбили платёж на несколько периодов. НДС можно взять полностью к вычету в периоде, когда вы подписали акт приёма-передачи и получили счёт-фактуру. Ждать государственной регистрации права собственности и ввода в эксплуатацию основного средства для целей вычета НДС не обязательно. «Срок годности» НДС по основным средствам такой же, как и по товарам/работам/услугам – 3 года. В течение этого периода вы можете принять к вычету НДС с объекта недвижимости.

Но не забывайте о том, что по основным средствам НДС нельзя делить на несколько периодов, можно поставить в вычеты только всю сумму целиком! При значительной стоимости объекта в квартале может получиться сумма к возмещению из бюджета, а значит камеральная проверка будет проходить не как обычно, а очень трудозатратно для компании. Налоговая будет под лупой рассматривать всю деятельность, запросит огромный список документов, от учётной политики до всех первичных документов, а также потребует развёрнутые пояснения, как налогоплательщик дошёл до жизни такой, что просит деньги из бюджета вернуть. Конечно, такая камеральная проверка – не конец света, однако к ней надо быть морально и документально готовым вам и вашим сотрудникам. Важный нюанс для тех организаций, которые ведут не облагаемую или освобождённую от НДС деятельность. Если планируется использовать объект недвижимости только для деятельности, облагаемой НДС, то НДС можно принять к вычету полностью. Однако аккуратно ведите раздельный учёт и готовьтесь доказать, что объект никак не будет задействован в безэндеэсной деятельности. Если это, например, административный офис, он точно будет использоваться и в облагаемой, и в необлагаемой НДС деятельности, вычет придётся делить пропорционально, и часть НДС уйдёт в стоимость основного средства. Здесь есть маленькая хитрость – пропорция для разделения НДС на принимаемый и не принимаемый по основным средствам, принятым к учёту в первом и во втором месяце квартала, берётся исходя из реализации в этом конкретном месяце. Иначе говоря, если выбрать месяц, где доля необлагаемых НДС операций меньше, можно увеличить сумму НДС к вычету.

К сожалению, НДС по недвижимости, принятый к вычету с таким трудом, может потом подлежать восстановлению по ряду оснований:

• вы начинаете новый вид деятельности, не облагаемой или освобождённой от НДС; 
• получаете субсидию под покупку этой недвижимости, и субсидия тоже компенсирует НДС (в этом случае математически вы не теряете); 
• переходите на УСН с освобождением от НДС или со льготными ставками 5-7%. 
• Каждое основание имеет свои особенности и порядок восстановления НДС.

Например, по самортизированным объектам или тем, которые прослужили более 15 лет, НДС восстанавливать не нужно. Держите в голове эти моменты при принятии решения об изменении структуры бизнеса или смене системы налогообложения.

Также стоит упомянуть, что проценты по ипотеке или кредиту не облагаются НДС и счетов-фактур для вычета НДС по этим расходам у вас не будет, то есть 20% сэкономить не получится.

Налог на прибыль будет уменьшаться на амортизацию объекта недвижимости и на платежи по обслуживанию долга.

Амортизация – это процесс постепенного включения в расходы стоимости приобретения активов. Размер амортизационных расходов, конечно, зависит от стоимости объекта, а также от срока его полезного использования. Обычно он не может быть менее 30 лет для нового здания, для вторичной недвижимости можно учесть тот срок, который объект уже прослужил. Если покупается объект недвижимости с землёй и стоимость земельного участка указана в договоре отдельно, принять в расходы эту сумму не получится, потому что земля не относится к амортизируемому имуществу. Включить в расходы стоимость земли можно будет только в случае перепродажи. Для ускорения включения в расходы стоимости основного средства организация имеет право применить амортизационную премию – единовременно включить в расходы 10% от стоимости недвижимости в первом месяце амортизации. Если решите в течение 5 лет продать это основное средство взаимозависимому лицу, амортизационную премию надо будет восстановить в расходах, но это довольно редкая ситуация для недвижимости.

Упрощённая система налогообложения

На УСН «Доходы минус расходы» стоимость основного средства отражается в расходах после ввода в эксплуатацию и оплаты. Таким образом, при рассрочке можно учесть в расходах только ту часть платежей, которая была погашена, так как платежи идут частями и в расходы принимаются только они, а не вся стоимость объекта.

Государственную регистрацию права собственности ждать не надо – такого условия в Налоговом кодексе нет. Вся оплаченная часть включается в расходы в году приобретения, без переноса на следующие периоды, как при амортизации.

Купили в I квартале, включаете четверть стоимости в расходы каждый квартал, купили в IV квартале, включаете всю сумму в расходы сразу.

УСН с объектом «Доходы» не позволяет учесть в налоговых расходах приобретение активов. Но если после приобретения объекта недвижимости вы перешли с «Доходов» на «Доходы минус расходы», принять стоимость приобретения объекта недвижимости в расходы можно в двух случаях: либо объект ещё не ввели в эксплуатацию, либо его ещё не оплатили.

Если вы с ОСНО перешли на УСН «Доходы минус расходы», то в расходы УСН можно включать остаточную стоимость объекта недвижимости, сформировавшуюся в налоговом учёте. Купили объект за 120 млн руб., амортизационная премия – 10%, накопленная амортизация – 15 млн руб. Таким образом, в расходы УСН можно будет включить 120 – 12 – 15 = 93 млн руб. Но, к сожалению, расходы отражаем уже не в одном году, а равномерно распределив их на 10 лет.

Учтите, если примете решение продать объект недвижимости, стоимость которого полностью учли в расходах в первый год и с года покупки не пройдёт 10 лет, придётся убрать всю сумму расходов на покупку из первого года и отражать только расходы, равные амортизации по полному сроку использования за годы эксплуатации. Получается, вы заплатите налог и пени за первый год и, возможно, за последующие годы. А что с остаточной стоимостью при продаже? К сожалению, Налоговый кодекс не предусматривает возможность учесть её в расходах при продаже основного средства.

Налог на имущество

Есть два способа определения налоговой базы для налога на имущество – кадастровая стоимость и остаточная стоимость по бухгалтерскому учёту. По кадастровой стоимости обычно идут деловые, офисные и торговые центры, апартаменты – дорогая коммерческая недвижимость. Каждый регион на своём официальном сайте (в Москве, например, это сайт мэра) публикует перечень объектов, налог на имущество по которым считается по кадастровой стоимости. Каждый раз перед началом года проверяйте, включили ли ваш объект в перечень. Проверять надо не только кадастровый номер вашего помещения, но и кадастровый номер здания, где находится помещение, – если здание целиком входит в перечень, вы тоже платите по кадастровой стоимости. Каждый регион устанавливает свои ставки налога на имущество для кадастровой недвижимости, узнать их можно на сайте nalog.ru.

С 2025 для недвижимости стоимостью более 300 млн руб. могут установить ставку до 2,5%. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра, а чтобы иметь документальное подтверждение стоимости, можно получить выписку об объекте из ЕГРН. Для остаточной стоимости ставка не может превышать 2,2%. Регионы вправе устанавливать пониженные ставки и давать льготы по налогу на имущество в разных вариантах, это необходимо уточнять на сайте налоговой службы каждый год. Важно: собственники на УСН освобождены от налога на имущество по остаточной стоимости, они платят только с объектов из перечня по кадастровой стоимости, необходимо сверяться с актуальным перечнем. Приведённые выше параметры, условия и особенности – это далеко не всё, что на практике необходимо учитывать при принятии решения о вступлении в инвестиционный проект. Ещё нужно осознавать: если вы решите избавиться от объекта, это будет иметь налоговые последствия.

Планируйте, считайте, консультируйтесь – обоснованное решение может поднять ваш бизнес на новый уровень.

Опубликована статья Марии Седышевой в издании XIII ПЕТЕРБУРГСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ.